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二手房纠纷
解除合同的通知效力
Time:2016-02-28 21:25:26

二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方预期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到达对方时合同解除。对方有异议的,可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

  【相关法律风险提示】

  【1】催告对方履行合同义务,或提出解除合同的通知,建议以特快专递或普通快递方式进行,注意在快件详情单上注明快递文件的内容,并向快递单位索取、保留对方或对方工作人员签收的回执,以避免对方抗辩称未收到或收到的非特定文件时作为证据使用。信封上注明快递文件内容系“解除合同通知”,对方拒绝签收的,法院也可能认定合同一方已尽通知义务。

  【2】二手房购房合同约定了违约金的,诉讼中对违约金计算的终息日,应强调系“暂计至”,判决书中表明的“逾期未付…加倍”内容通常系对判决确认债务内容的履行要求,并非完整的债务内容。尤其在二手房买卖合同历经多次诉讼,卖方解除合同不得,对方持续违约情形下,对利息或违约金的计算依据通过生效判决获得最大限度的保护,具有现实意义。

  【3】对签约后付款义务的履行方式,约定了明确期限的,最好在合同中将款项接受账号予以明确,以入账日期作为付款义务、收款义务履行的标志,避免在认定付款义务是否逾期时产生纷扰。

  【4】在一方先行违约符合约定解除合同的情况下,另一方解除合同,应通知对方,未经通知的,合同尚未解除,自行坚持解除,可能被对方作为主张逾期违约的理由。

  【5】在一方迟延履行主要合同义务的情况下,对方提出解除合同的,应先提出要求履行的催告,并给予合理的履行期限,径行提出解除通知的,可能构成违约。

 

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